
韩国人负债都突破天际了按月配资平台,房价收入比全球最离谱,为什么他们没有像日本那样来个“失去的三十年”?
这次咱们试着把这锅陈年旧账给捋一捋。
先说结论:韩国没崩,不是因为他们身体比日本好,而是因为日本当年已经替他们死过一次了,他们把日本踩过的坑全记在了小本本上。
什么意思?咱们慢慢聊。
一、日本当年是怎么把自己玩死的?
要理解韩国为什么不崩,你得先知道日本当年是怎么崩的。
时间拨回到1985年。那一年,美国拉着日本、德国、法国、英国签了个《广场协议》。这玩意儿说白了就是:美元太强了,你们都得让本币升值,帮美国爸爸分担压力。
日元一升值,日本出口企业就惨了。本来日本货卖到美国靠的就是便宜,现在日元涨了,价格优势没了,订单哗哗往下掉。
日本政府一看,这不行啊,得救企业。怎么救?降息,放水,钱给我往市场上撒。
结果呢?钱是撒出去了,但企业拿到钱也不扩大生产——因为日元升值后出口难做,扩大生产卖给谁?那钱干嘛用?只能去干一件事:炒。
炒什么?两个东西:股市和土地。
那时候的日本人有多狂?有几个真实案例:
东京帝国广场那一小块地,估值能买下整个加拿大。三菱地产买下纽约洛克菲勒中心的时候,美国人都在惊呼“日本要买下美国了”。东京的地价涨到什么程度?一个东京都的地价,理论上可以买下全美国。
普通人呢?更疯。东京的工薪族,只要能贷到款,就赶紧去买房。因为他们发现一个神奇的现象:房价涨得比工资快多了。今天不买,明天就得再多打三年工。今天买一套,明天涨了就能再贷一笔出来买第二套。
银行一看这架势,也疯了。那时候日本银行的信贷员,不是坐在办公室里等客户上门,而是主动跑到工地、跑到居民区,见人就问:“大哥,贷款不?利息低,随便贷,房子抵押就行,不用看流水。”
更骚的操作是:日本企业也开始炒房。
丰田、日立、新日铁——这些本来老老实实造车、造电视、炼钢的制造业巨头,发现累死累活干一年,利润率还不如倒一手地皮。于是纷纷成立地产部门,左手从银行借钱,右手去买地,空手套白狼。
整个国家都陷入了“土地神話”——所有人都相信地价只涨不跌,所有人都相信今天借的钱明天就能翻倍还上。
泡沫吹到1989年,日本已经到了什么程度?股市市盈率超过60倍,东京的住宅价格是普通人年收入的20倍以上。资产价格已经完全脱离基本面,飘在天上。
这时候,日本央行觉得不对劲了。行长三重野康,江湖人称“平成鬼平”,拍案而起:这样下去不行,得戳破这个泡沫。
怎么戳?下狠手。
1989年到1990年,短短17个月,日本央行干了件事:把利率从2.5%一路狂拉到6%。
这操作像什么?就像一辆时速200公里的跑车,司机突然一脚刹车踩到底。车上的人全飞出去了。
后果可想而知——车翻了。
股市第一个崩,日经指数从38957点直接腰斩。然后是楼市:土地价格开始下跌,一开始是微跌,然后是大跌,最后是“跌到你怀疑人生”。到1991年,东京、大阪等大城市的住宅地价跌幅超过30%。
更要命的是,日本政府在这个时候还犯了一个致命错误:急刹车的同时,还特么加了税。
1991年,日本搞了个“地价税”,只要你持有土地,每年都得交税。这一下,所有人都慌了。本来房价就在跌,持有成本还在涨,那不是越拿越亏?
企业开始抛售土地,银行开始催收贷款,手里有房的人开始恐慌性卖出。卖的人多了,价格继续跌;价格越跌,卖的人越多——完美负向循环。
房价跌了,炒房的破产了,借钱给炒房的银行也完了。
银行一完蛋,企业贷不到款,只能裁员。工人被裁了,不敢消费,经济就冷下来了。经济一冷,企业更赚不到钱,继续裁员——又一个完美负向循环。
这就是日本“失去的三十年”的标准剧本。
但这个剧本有个关键点:日本泡沫破灭,不是因为泡沫大,而是因为处理方式太暴力。如果当时日本央行能慢慢加息,如果日本政府不加那个地价税,给市场一个缓冲的时间,也许结果会完全不一样。
韩国人把这个剧本翻来覆去研究了三十年,最后得出了一个结论:千万别学日本。
二、韩国现在是个什么情况?
说完日本,咱们来看看韩国。
韩国现在的楼市,用一句话形容就是:看着吓人,但还没到吓死人的程度。
先说吓人的部分。
韩国人的负债,那是真的高。2023年,韩国家庭债务占GDP的比例高达105%——你没看错,比GDP还高。这是什么概念?全球第一梯队,比日本当年还猛。
首尔的房价更是离谱。你拿在首尔买一套公寓的钱,可以在首尔以外的任何地方买一栋楼。如果夸张一点说,可以在东南亚某些国家买一条街。2023年,首尔的房价收入比高达25.4,也就是说,一个普通首尔家庭不吃不喝攒25年,才能在市区买一套像样点的公寓。
普通韩国年轻人想买房?做梦。
更骚的是,韩国人搞了个特别刺激的东西,叫“全租房”。
这玩意儿跟咱们理解的租房完全不一样。你租房,交押金,按月付房租。韩国全租房是什么?租客把房价的50%-80%作为押金交给房东,合同期内不用付房租,到期后房东全额退还。
房东拿到这笔巨款干嘛?再去买一套房,继续收押金。杠杆就这么一层层叠上去,叠到最后,整个体系就变成一个巨大的金字塔——下面全是债,上面站着一个叫“房价永远涨”的信仰。
这个体系什么时候会崩?理论上,只要房价跌,或者利率涨,就能把整个金字塔震塌。
2022年,韩国央行开始加息。利率一涨,持有全租房押金的房东们扛不住了——他们得给租客支付利息,这笔钱哪来?只能卖房。
一卖房,房价开始跌。房价一跌,新租客不愿意交那么多押金,老租客到期要退押金,房东没钱退,只能再卖房——又是一个负向循环。
那一年,韩国楼市确实出现了恐慌。有数据显示,2022年下半年,首尔部分公寓价格跌了20%-30%。当时很多人预测:韩国要步日本后尘了,这次肯定崩。
结果呢?两年过去了,韩国楼市虽然还在挣扎,但并没有崩。
为什么?
三、为什么韩国人扛住了?
1. 从日本身上学乖了
前面说过,日本犯的致命错误是:急刹车+加税。
韩国央行那帮人,可不是吃干饭的。他们研究了三十年日本经济,论文都快写烂了,怎么可能重蹈覆辙?
2021年到2022年,韩国房价确实过热,韩国央行也确实加息了。但怎么加的?温水煮青蛙式加息——每次加25个基点,最多50个基点,加完歇口气,看看市场反应,再加。
从2021年8月到2023年1月,韩国央行一共加了300个基点,基准利率从0.5%提到3.5%。这个幅度不小,但节奏很慢,前后用了将近一年半的时间。这就给了市场足够的消化时间,不至于一棍子打死。
更重要的是,韩国政府坚决不加税。
日本当年搞地价税,等于在伤口上撒盐。韩国人学聪明了:房价跌的时候,不仅不加税,反而减税。2023年,韩国政府宣布放松楼市管控,减免部分交易税,鼓励刚需入市。
这操作叫什么?叫“软着陆”。不是一脚刹车踩到底,而是点刹、松刹、再点刹,尽量让车慢慢停下来。虽然车还是会晃,但至少不会翻。
2. 债务结构不一样
日本当年的泡沫,主角是企业。
那时候,丰田、新日铁这些大公司,都拿着银行的钱去炒地。泡沫一破,企业账上全是亏空的窟窿。企业亏了怎么办?裁员、减产、收缩业务。这一收缩,整个经济链条就断了。
银行更惨。企业还不上钱,银行坏账飙升。日本银行那时候有多保守?明明企业已经破产了,银行还死不承认,继续给它贷款,让它“借新还旧”。这叫“僵尸企业”。大量僵尸企业占着资源不干活,经济怎么可能恢复?
韩国的债务,主要在家庭部门。
什么意思?就是普通老百姓欠的钱多,但企业欠的钱相对少。
那这有什么区别?区别大了。
家庭欠钱,房价跌了,老百姓确实难受——不敢消费、不敢投资,经济确实会冷下来。但老百姓不会像企业那样大规模破产,最多是节衣缩食、少下馆子、少买衣服。只要还有工作,房贷还能还,就不会出现大面积断供。
而且,政府有动力去救。老百姓是选票,是基本盘,政府不可能看着几千万人陷入危机不管。所以韩国的政策始终是:保民生、稳市场、尽量不让普通家庭崩盘。
企业就不一样了。企业破产,政府可以不管——市场竞争嘛,优胜劣汰。但家庭大面积违约,那是社会问题,政府必须管。
所以你看,同样是高负债,日本当年的结构更危险,韩国的结构虽然也危险,但弹性更强。
3. 实体经济还在
日本泡沫破灭的时候,还有一个致命伤:产业空心化。
80年代末,日本的制造业已经开始大规模往东南亚、中国迁移。本土留下的,全是金融、地产这些泡沫经济催生的虚胖产业。泡沫一破,虚胖没了,实的也没了,直接导致经济没有支撑点。
韩国不一样。
韩国到今天,依然是全球制造业的重镇。半导体、汽车、造船、电子,哪个拿出来都能打。三星、SK海力士、现代汽车、LG——这些企业还在赚钱,还在投资,还在雇人。
实体经济在,就有就业;有就业,就有收入;有收入,就能还贷。
当然,韩国制造业也面临压力——全球需求疲软、技术竞争加剧、成本上升。但至少目前,这块“压舱石”还在。
2023年,韩国半导体出口额超过980亿美元,汽车出口额超过700亿美元,双双创下历史新高。这些真金白银的外汇收入,就是韩国经济的底气。
所以韩国楼市的逻辑是:房价跌了,老百姓紧一紧裤腰带,但只要工作还在,房贷还能还,就不会出现系统性崩盘。
日本当年的逻辑是:房价跌了,企业破产,工人失业,还不上贷——彻底崩盘。
4. 金融体系更抗揍
日本当年还有一个致命伤:银行捂着坏账不处理。
泡沫破灭后,日本银行明明知道借出去的钱收不回来了,但就是不承认,继续给那些僵尸企业贷款,让它们“借新还旧”。这样做的后果是:坏账越滚越大,最后把整个银行系统都拖垮了。
直到90年代末,日本才开始真正处理银行坏账,但那已经是泡沫破灭近十年后了。这十年里,银行不干活,企业贷不到款,经济一直趴在地上。
韩国从1997年亚洲金融危机的教训里,学到了一件事:坏账得及时处理。
1997年,韩国自己也差点崩盘,最后还是靠IMF的救援才缓过来。那之后,韩国对金融系统的监管一直比较严,银行资本充足率要求高,不良贷款的拨备也足。
2022年楼市波动的时候,韩国银行系统虽然紧张,但没有出现大规模的兑付危机。因为监管层早就盯着那帮玩全租房的房东,一有风吹草动就提示风险。
这叫什么?叫“防患于未然”。虽然做不到完全杜绝风险,但至少不至于像日本那样,危机爆发十年后才开始收拾烂摊子。
5. 全租房的缓冲效应
全租房这个制度,虽然危险,但也有一个意想不到的好处:它充当了市场的缓冲垫。
为什么?因为全租房的押金不是贷款,而是租客的存款。房价跌的时候,房东的压力是大了,但租客的压力并没有直接增加——他们还是住着房子,等着到期拿回押金。
这就给了市场一个喘息的机会。不像贷款买房的人,房价一跌,银行马上催着补保证金,不补就平仓。那种机制才是真正的“加速器”。
全租房的问题在于链条太长,但只要链条不断,就不会引发连锁反应。而链条会不会断,取决于房东能不能扛住。韩国政府这两年做的事,就是通过各种政策帮房东扛——比如放宽全租房押金的返还期限,比如给租客提供低息贷款来接盘。
虽然这些操作都是在“拖延时间”,但在危机时刻,能拖住就是胜利。
四、韩国真的安全吗?
说了这么多,你可能觉得:哦,原来韩国挺稳的嘛,看来日本那套操作真的是反面教材。
别急,我没说韩国稳。
恰恰相反,韩国现在的问题,不比日本当年小。
日本当年的债务,主要是企业债,看起来吓人,但企业有资产、有现金流,理论上还有腾挪空间。
韩国的债务,主要是家庭债,看起来分散,但老百姓的收入是刚性的,不可能无限增长。一旦经济下行,大面积失业,这些家庭债立马就会变成坏账。
更麻烦的是,韩国的房价已经高到普通人根本接不住的程度。你让年轻人买房?首尔一套公寓均价10亿韩元(约540万人民币),年轻人不吃不喝攒20年都不够。
那谁来接盘?只能是外国人、有钱人、或者继续加杠杆的老百姓。但这三种人,都有上限。
外国人对韩国楼市的兴趣有限——韩国不是纽约、不是伦敦,没有全球资金源源不断涌入。有钱人不会无限买楼——他们也得考虑流动性。老百姓的杠杆已经加到极限——韩国家庭债务占GDP超过100%,再往上加,真要崩了。
所以韩国现在的情况是:在一个悬空的钢丝上,小心翼翼地往前走。
往前走,有可能走到对岸——经济转型成功,新兴产业崛起,老百姓收入提高,慢慢消化掉债务。三星已经在布局未来产业,韩国的电池、芯片、生物技术都有竞争力,这是希望所在。
但也有可能掉下去——外部冲击一来,全球经济衰退,韩国出口下滑,企业裁员,失业率上升,老百姓还不上贷,房价暴跌,全租房链条断裂,银行坏账飙升。这个剧本,也不是不可能。
这个平衡点,非常微妙。
写在最后
聊完韩国和日本,其实可以总结出几个规律:
第一,政策节奏决定生死。
日本当年的教训是:政策太猛,市场受不了。韩国现在的经验是:慢慢来,别着急。该松的时候松一点,该紧的时候紧一点,尽量让市场有时间消化。这个道理,放之四海而皆准。
第二,别在伤口上撒盐。
日本搞地价税,等于给已经受伤的市场再加一刀。这种操作,任何时候都要避免。政策的目标应该是稳定预期、缓解痛苦,而不是制造恐慌。
第三,实体经济是根。
日本当年产业空心化,是致命伤。只要还有实体产业撑着,再大的泡沫也有消化空间。如果产业没了,光剩房地产,那才是真正的危险。
第四,债务结构很重要。
企业债和家庭债,看似都是债,但性质完全不同。企业债崩了,市场出清就行;家庭债崩了,那是社会问题。任何时候,都要守住家庭部门这条底线。
韩国和日本的楼市故事,本质上是一个“人和周期的博弈”。
泡沫总会来,也总会走。关键不是避免泡沫——那不可能,而是泡沫破裂的时候,有没有足够的准备和韧性去扛过去。
韩国还没扛完,日本的教训还在。
咱们且走且看吧。
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